実は、アパートの仲介手数料の仕組みを知ることで
引っ越し費用を大幅に安くできるんです！
アパートの仲介手数料の仕組み
アパートの部屋探しをする時には不動産屋に相談すると思います。
住みたい部屋を見つけた後は契約するための準備に入ります。
その時に「見積書」と「契約書」を契約前に見せてもらいましょう。
私のところに引っ越しの相談に来た方の、リアルな某仲介業者とのやり取りを例に説明していきます。
見積書にはいくつもの項目があって、いろんな費用がかかってきます。
| 家賃 | 共益費 | 駐車場 |
| 鍵代 | 保証料 | 家財保険 |
| 室内消毒 | 消火器 | 仲介手数料 |
最後の仲介手数料には細かい法律の規制があります。
第1項 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
第１項の『国土交通大臣の定め』とは、次の「建設省告示第1552号第四」のことです。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。 この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
完結に言うと「仲介手数料は家賃の1か月分以上以上は取っちゃだめだよ、借主が承諾してない場合は半月分しか取っちゃだめだよ」というルールがあります。
不動産業に勤めてたり宅建士の勉強でもしてない限り、こんなルールを知りませんよね？
私のブログにも、仲介手数料についての注意喚起や思いを載せているので、詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。
アパートの初期費用(仲介手数料)が安くなるかも！契約時に確認してみよう！
仲介手数料以外の費用について
仲介手数料以外にも
- 鍵代
- 保証料
- 家財保険
- 室内消毒
- 消火器
など項目がありますが 何も知らないと何を質問して良いかわかりませんよね？
鍵を新品に交換するのか、鍵をローテーションするのか、ただ単に記載しているだけなのか、 費用の内訳について担当者に具体的に確認しましょう。
この時の話をしますと、鍵代15000円の請求でしたので、てっきり新品に交換されているものと思っておりましたが 驚いたことに鍵の受け渡し時に長年使用済みの擦れたカードキーを手渡してきたのです。
鍵代を払っているのになぜ鍵が古いのか詳細な説明を求めたところ、私の責任ではなく”管理部の責任”という担当者の責任逃れ的な説明をされ、 仲介会社の協議の結果、引っ越し後、数日後に新品の鍵に交換するという対応の結果に至りました。
（借主は契約時にお金を払ったのだから、本来なら引き渡し時までに鍵交換をすべきですよね！？（怒））
借主は火災保険に入るのは法律上義務ではありませんが、加入することを私は強くお勧めいたします。
目的としては家財の補償と部屋の原状回復という大きく2つがあります。
万が一の災害の時に、火災に巻き込まれても法律上巻き込まれた本人が責任を追うことになりますので、保険に加入しておくと安心です。
落雷や水害などで家電製品が壊れても、保険で賄うことができます。
ブログでいつかお話ししますが、保険を使って退去時の原状回復をするウラ技もあったりします。
しかし、どんな補償内容なのか明記されていないと、いざ必要となったときに保険が使えるかどうかわかりませんので どんな時に保険が使えるのか、免責金額などしっかり理解して加入しましょう。
自分で火災保険に加入することも可能です。
慣れていないと加入手続きが面倒なので、知り合いに保険屋さんがいないとか不動産屋からぼったくられていない限り、 不動産屋の提示した保険で構わないと思います。
火災保険に入ることが条件の物件もありますので、条件を確認して契約を進めましょう！
これは、私個人の意見なので話半分で聞いてください。
室内消毒は全く不要ですので、絶対に断ってください。 こんな費用を出すくらいなら、入居後にハウスクリーニング業者に頼んだ方がましです。
北海道の不動産業者爆発事件を覚えている方はいるかもしれません。→ 不動産業者爆発事件(wikipedia)
私の知る限り、費用をもらいながら作業を実施しない業者もありますし、やったとしてもスプレー噴霧で終了です。
今回の件でも、室内消毒を断ったにもかかわらず、入居後の部屋の中には「室内清掃済み」という大手不動産仲介会社のA4用紙の紙が置いてありました。
適当な仕事ですね（怒）！
消火器はあって良いものですが、4950円は高いですね。 不動産屋に任せずにネットで買いましょう。2000円ちょっとで買えます。
今回の記事では、次の事が一番言いたいことになります。
提示された見積書の値引き交渉はできる？
遠慮なく値引き交渉してください。
不動産業者も商売ですので「アップセル」「クロスセル」という経営手法で、客単価を上げるための努力をしてきます。これには全く違法性はありません。
不要なものは不要と言わないと、知らない間にぼったくり商品も追加されてしまいます。
もう一つ、借主の方でこう思う方もいるかもしれません。
「価格交渉をしたり意見を言うと、不動産屋からいやがらせをされるのでは？」
これは全く逆です。契約に関して意見を言えるくらいの知識の借主だと、悪いことを考えている不動産屋はこう思います。
「こいつからはボッタくれないな」と。
自分の意見を不動産屋に伝えることで、居住中も、退去の際も訳の分からない費用を請求してくる可能性は低くなるメリットがありますので 知識をつけて賢い借主になりましょう！
値引き交渉のタイミングとデメリット
この交渉のタイミングが難しいところなのですが 現実問題として、仲介手数料を0.55か月分しか払いませんと初めから意思表示することはお勧めしません。
なぜなら、不動産屋の仕組みとして、貸主の大家さんからは仲介手数料をいただかない契約をしていたり、 他社の物件を代わりに紹介(手数料は半月分ずつ分ける）したりする不動産屋が多いためです。
初めから仲介手数料の話をすると、仲介会社の自社物件しか紹介したくなくなり、借主の選択肢が狭くなってしまうデメリットが発生します。
初めから値切り交渉せず、多くの物件を選べるような状態で物件探しをしましょう！
契約の交渉段階になったときに仲介手数料の1か月分の承諾の意思をしない場合、 不動産屋が仲介契約してくれなくなる可能性はあります。
その際の対処法としては
契約前、契約時に1か月分の仲介手数料を請求されたときに、まずは承諾しない意思表示をする。
（書面やメールで証拠を残してください）
不動産屋がなんやかんやで御託を並べて1か月分の仲介手数料をもらうルールなんだと説得してきたときに
（この時点でこの不動産屋は違法ですが。。。）
仲介手数料を突っぱねるのではなく、知識不足で知らずにこういう物件もあるのだということで一度騙されてください。
（知らずに騙されて契約した証拠を書面やメールで残してください）
「契約後」に、仲介の担当者や店長と交渉してください。
（契約後に契約破棄を仲介会社が行ってきた場合、貸主都合での即時退去勧告は仲介会社及び大家さんが宅建業法、借地借家法違反となります。）
それでも仲介業者と話が折り合わない場合は
- 各都道府県の宅建協会に相談。
- 各都道府県にある建築課の宅建指導係のような部署に相談。
- 各都道府県の国民消費生活センターに相談
などの行動を起こして、業者より上の立場の方から指導してもらうように促しましょう。
大事なのは、1か月分の仲介手数料を承諾しないと意思表示をした証拠が残っていること。 騙されて契約させられたという証拠が残っていることです。
両方の証拠が残ってない場合は、 契約書にサインした時点で「契約書に記載した通りに契約した」という事実の方が強い証拠になるため 借主側の意見が弱くなる可能性が高いので注意です。
おわりに
令和不動産では、立場の弱い借主側を尊重する経営を心掛けております。
賃貸の仲介手数料は0.55か月分を基本としますし、条件によっては仲介手数料をいただかないことも可能です。
室内消毒、消火器、鍵交換など、こちらから提案はするかもしれませんが借主さん側から依頼されない限り見積もりには載せませんし、 依頼されたとしても詳細を説明し納得いただいたうえで契約をすすめます。
こんな不動産屋ですが、お部屋を貸したいと思っている大家さん、よろしければお部屋を紹介してください。
お部屋を借りたいと思っている方、うちの物件でなくても構いません。
他社で出た見積書に不審な点があれば、ぜひ拝見させてください。喜んでアドバイスいたします。
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